核心观点 公司是国内二手房经纪和住房租赁的领头羊,行业成长和集中度提升空间广阔。一二线城市景气度回升将助力公司实现业绩规模和质量的双重增长。我们预计公司2018-2020年EPS为0.28、0.32、0.37元,首次覆盖给予“买入”评级。 华丽转身,向城市综合服务提供商迈进 公司前身为昆百大,2017年末并购我爱我家,提出“打造城市综合服务提供商”战略构想。我爱我家历经21年发展,成为二手房经纪和住房租赁领域仅次于链家的龙头企业,以线下门店和经纪人为核心竞争力,延展出经纪、资管、新房业务三大板块。其中经纪为核心主业,资管为重点发展业务。
   
存量房时代来临,经纪龙头尽享广阔成长空间 我国二手房交易规模呈现波动上升趋势,2018年达6.53万亿元,高能级城市已率先进入存量房时代。但与发达国家相比,我国二手房流通率和交易规模仍有较大提升空间。二手房经纪行业核心价值在于匹配和服务,参照2017年美国TOP5占50%、日本TOP10占80%的市场份额,我国经纪行业集中度提升空间较大。我爱我家通过线上线下协同发展,经纪业务市占率稳步提升,龙头效应逐渐显现。目前布局以一二线富裕城市为主,未来计划增加二线和华南城市布局。2018年12月公告拟收购中环互联100%股权,实现区域和业务模式互补,外延扩张开始推进。
   
住房租赁规模领先,新房分销优势明显 资管业务方面,我爱我家旗下相寓采用轻资产分散式的商业模式,凭借房源获取的禀赋优势快速扩张,截至2018三季度末已开业31万套房源,在管规模领跑行业。相寓核心客群为业主,装修改造成本投入较低,相对竞争对手在现金流和盈利能力方面具备相对优势。新房业务方面,分销实力逐渐成为新房代销行业的核心竞争力。公司依托线下门店和经纪人构成的分销渠道,具备差异化竞争优势,分销收入占比持续提升。
   
受益核心城市二手房市场复苏,毛利率改善进行时 我们预计在预期持续回暖和季节性因素带动下,重点城市前期观望的积压需求将逐步入市,3、4月份二手房市场将迎来“小阳春”,成交量和价格有望迎来修复。我们预计我爱我家的经纪业务将明显受益于市场回暖,叠加折扣率管控,2018-2020年毛利率将持续修复。
   
二手房经纪+住房租赁领头羊,首次覆盖给予“买入”评级 我们预计公司2018-2020年EPS分别为0.28、0.32、0.37元。A股可比公司2019年平均PE为19.1倍(Wind一致预期),我们认为公司作为房地产经纪龙头中的唯一上市标的,有望受到核心城市房地产景气复苏带来的股价催化,应该享受估值溢价,同时参考美股房地产经纪公司RE/MAX和Realogy景气时期的平均估值水平,认为公司2019年合理PE估值水平为28-29倍,目标价为8.96-9.28元。首次覆盖给予“买入”评级。
   
风险提示:限售股解禁可能对公司股价造成一定压力;商誉减值风险;二手房和新房销售规模不及预期;门店和经纪人扩张不及预期。